Российский рынок ипотечного кредитования продолжает ставить рекорды, при этом на фоне пандемии коронавируса множество должников банков допускают просрочки по выполнению долговых обязательств. Очевидно, что в ближайшем будущем многие квартиры станут предметом взыскания. Откроет ли это возможность для заработка профессиональным игрокам на рынке вторичного жилья, скупающим имущество банкротов? Какие есть риски при заключении подобных сделок? Юридическая сторона вопроса, связанная с личным банкротством регулируются законом №127-ФЗ Российской Федерации.
В соответствии с законом, несостоятельным лицом могут быть признаны физические лица, не оплачивающие задолженность в размере более 500 тысяч рублей в течение 3-х месяцев. Риски сделки с имуществом физических лиц – банкротов, тем более в такой чувствительной сфере, как недвижимость, всегда несут в себе значительные риски в том числе, риск опротестования законности сделки в судах. Продажа квартиры банкрота подробно описана в следующих статьях Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ: ст. 110, 111, 139.
Покупка с аукциона квартиры банкроты может быть опротестована в соответствии с законом «О несостоятельности» в следующих случаях: — -Подозрительные сделки, сумма которых подозрительно мала (менее 1 миллиона рублей);
-Сделки, заключённые между родственниками;
-Сделки, наносящие урон кредиторам.
В контексте продажи квартиры через публичный аукцион для инвестора риск несёт третья категория. Теоретически, владелец квартиры может договорится с одним из должников, который подаст иски с требованием признания сделки недействительной. На практике это происходит с заблаговременным созданием фиктивной задолженности при дальнейших управляемых действиях кредитора. Сделки, которые потенциально несут вред, кредиторам оспариваются по статье 10 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, закон о банкротстве физлиц заложил «подводные камни» для обычных покупателей недвижимости: теперь, если недвижимость была куплена в течение трёх лет до банкротства при существующих на тот момент обязательствах, сделка может быть оспорена в суде как нанесшая вред кредиторам. Для того, чтобы избежать подобного риска, покупателям недвижимости следует внимательно проверять наличие долгов у продавца.
Также, сделка, заключённая при продаже имущества банкротом, может быть опротестована в том случае, если квартира является единственным местом проживания лица – банкрота или местом прописки несовершеннолетних детей. Для того, чтобы избежать подобной ситуации, покупателю следует заранее получить исчерпывающую информацию об объекте. Иначе деньги, заплаченные при сделке, будут разделены между кредиторами, а сама сделка — признана недействительной. Также, должники часто прибегают к самому распространённому методу — признание торгов недействительными в результате нарушения процедура на основании ст. 449 ГК РФ. От такого действия должника не застрахован никто, это может затормозить проведения торгов по объекту на значительный срок.
