Давно у меня появилась идея сдавать свою квартиру-студию в аренду. Живу в Санкт-Петербурге. Собиралась перебраться к сыну в дом, а свою квартиру сдавать. Благо у меня есть соседка по этажу, которая разбирается в вопросах аренды. Я решила пообщаться с ней на эту тему и заодно посмотреть, как же выглядит квартира под сдачу с высокой ликвидностью?
Вот что я выяснила. Ликвидность жилья обусловлена:
- Местоположением. Сюда относятся близость транспортных узлов, инфраструктура, статус района, уровень преступности, наличие рабочих мест, экологичность (близость парков, отсутствие промышленных объектов в непосредственной близости). Базовые требования – наличие транспортных остановок, детсадов, школ, медпунктов, парковок.
- Типом дома. Подразумевается материал и год возведения здания. В приоритете кирпичные дома и современные монолитки, панельные дома (чем выше «панель», тем она ликвиднее).
- Состоянием здания. Новые застройки предпочтительнее старых. В плюс идет благоустроенная придомовая территория.
- Площадью и этажностью. Менее ликвидны квартиры на первом, последнем и тринадцатом этажах. Экономические кризисные явления сказались на предпочтениях съемщиков жилья. В прошлом очень быстро сдавались малогабаритные квартиры, особенно «однушки», общей площадью до 27 квадратных метров. Тип дома, состояние подъезда, величина кухни не сильно заботили съемщиков квадратных метров (ведь чем меньше площадь, тем меньше бюджет). Сегодня, когда жилье сдается в аренду именно для улучшения комфорта жизни, небольшие квартирки отошли на второй план. Хорошо сдаются в аренду полнометражные апартаменты (как правило, состоящие из 2-3-х комнат) с большими кухнями.
- Уровнем заполненности микрорайона новостройками. Чем сильнее застраивается новый микрорайон, тем ниже показатель ликвидности жилья.
Формула ликвидности жилья для съема включает и рыночную совокупность обстоятельств: взаимосвязь спроса/предложения, роста или снижение цены, показатель региональной зарплаты, доступность взятия жилья в ипотеку.
Отступление от правил
При установлении ликвидности жилья на первое место ставится районная инфраструктура. Исключением можно назвать новые многоэтажки, строящиеся в отдаленных районах и пригородах. Здесь отсутствует шум большого города, нет суеты, мало людей, но для обучения или визита к докторам приходится ездить в соседние районы. Снимая жилье в таком квартале, стоит иметь в виду, что вероятно, через 2-3 года дома «в чистом поле» станут частью элитного поселка.
Преимущества и недостатки
Универсальной формулы ликвидности квадратных метров нет. Есть только доход от покупки квартиры, которая в будущем будет сдаваться. Например, когда при приобретении студии за 1,9 млн рублей на стартовом строительном этапе и продаже ее за 2,5 млн рублей после сдачи дома в использование доход составляет 600 000 – это прямо соразмерный ликвидности показатель. Бывает и иначе. Если жилье приобреталось для последующей сдачи в аренду, но на него не появился спрос, его ликвидность становится отрицательной.
Ликвидность – обширное понятие.
В Санкт-Петербурге наиболее популярные студии – это обычно 22-27 кв. м. и «однушки» площадью 34-40 кв. м. Такое жилье прекрасно сдается в аренду. Она стремительно дорожает, так как дом уже бывает готов и является прекрасным способом для сдачи жилья по высокой стоимости аренды.
Чем жилой комплекс престижнее, тем больше характеристик включено в формулу ликвидности.
Мои квадратные метры подходят для жидкого жилого пространства. Я поищу квартирантов.
