Меню

 

Юридическое сопровождение по аренде недвижимости

Согласитесь, снять в аренду квартиру или офис это целая история. Рынок недвижимости огромен, запутаться в нем можно легко, но еще легче неправильно оформить взаимоотношения с будущим арендодателем.  Есть риск быть обманутым, что само по себе неприятно, так же есть масса юридических тонкостей, которые могут обернуться не в вашу сторону, поэтому важно предварительно подготовиться прежде, чем заключать сделку.   Особенно остро стоит вопрос при съеме коммерческой недвижимости.

Представьте ситуацию. Вы решили открыть собственное дело, находите хороший вариант под офис, заключаете договор об аренде. Через какое-то время, арендатор, без особой причины изменяет условия аренды. При этом ему совершенно не обязательно нарушать условия договора, все-таки стандартные формулировки договоров об аренде не противоречат  неожиданному изменению условий заключенной сделки. В таком случае придется покидать обжитый вами и вашими клиентами офис.

Подобного рода переезд подобен катастрофе, в результате которой теряется часть клиентуры, репутация предприятия, силы, деньги и время. Для магазинов и торговых точек дело обстоит еще тяжелее. Ведь для того, чтобы сформировать клиентскую базу, приходится вкладывать  приличные деньги в рекламу. Самое обидное, что будет потеряна основная часть постоянной клиентуры. Впрочем, не только бизнесу грозят неприятности. Каждый решившийся снять квартиру, тоже должен быть осторожен в составлении договора об аренде.

Итак, разберем на примерах некоторые ситуации:

 Арендодатель хочет расторгнуть договор?

Случаи, когда арендодатель может досрочно расторгнуть договор, перечислены в статье 619 Гражданского кодекса.

  1. Нецелевое использование имущества. Если арендатор использует имущество не по назначению, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды. Защита в данном случае простая: если в договоре определено, как именно должно быть использовано имущество (например, склад, магазин, офис) Вам нужно доказать, что объект использовался так, как это прописано в договоре. Вы вправе использовать помещение по своему усмотрению, если в договоре не определенно его целевое назначение, при этом, не нарушая законодательство.
  2. Нарушение сроков оплаты. Арендодатель может расторгнуть договор, если Вы более двух раз подряд не внесли вовремя арендную плату. Проверите, все ли платежи были перечислены вами вовремя. Даже если Вы просрочили оплату, но внесли ее до момента расторжения договора – суд  будет на Вашей стороне.
  3. Порча арендованного имущества, арендатор не проводит капитальный ремонт. Невыполнение арендатором проводить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора. Регулярно контролируйте состояние арендованного вами помещения.

Что делать, если арендодатель требует расторгнуть договор?

Расторгать договор арендодатель может после того, как направит Вам письменное предупреждение.  Он обязан указать, какие пункты договора Вы нарушили. Изучите условия договора аренды и подготовите письменный мотивированный ответ. Так, например, если арендодатель ссылается на то, что Вы имеете задолженность по арендным платежам – приложите к своему ответу копии платежек, подтверждающих отсутствие задолженности.

Также помните о том, что если Вы надлежащим образом выполняли свои обязанности, то Вы имеете преимущественное право перед другими лицами на заключения договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Письменно уведомите арендодателя о желании заключить договор на новый срок.

Достаточно часто заключаются  договора аренды на короткий срок (сроком до одного года). В данном случае новый собственник вправе выселить Вас по истечении срока действия договора. Но и из этой ситуации есть выход. Как показывает практика, большинство договоров аренды содержит фразу: «если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора в определенный срок, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях». Если в вашем договоре есть такое положение, новый собственник имущества обязан соблюсти все условия, необходимые для прекращения действия договора. А именно направить в Ваш адрес уведомление о расторжении договора в письменной форме в установленный срок. Если он этого не сделает, или, например, направит уведомление, пропустив установленный срок, договор, будет считаться продленным на прежних условиях автоматически.

Новый собственник повышает арендную плату?

Если новый собственник настаивает на повышении арендной платы и внесении соответствующих изменений в договор аренды, то ни в коем случае не соглашайтесь на это. Заставить Вас изменить старый договор и навязать Вам невыгодные условия новый собственник не имеет права. Это также следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса. Новый владелец вправе потребовать внести изменения в договор аренды лишь в части сведений об арендодателе. Иными словами, с ним Вы должны подписать дополнительное соглашение, в котором будет указано, что сменился арендодатель, а также прописаны его реквизиты (юридический адрес, банковский счет, ИНН и т. д.).  Проконтролируйте эти моменты при подготовке дополнительного соглашения.

Возможна также следующая ситуация – в договоре указано, что арендодатель вправе изменить размер платы в одностороннем порядке. А значит, новый собственник может повысить арендную плату до такой величины, что Вы сами откажетесь от помещения. Если это произошло, поручите юристу проверить, когда в последний раз повышался размер арендной платы. Дело в том, что менять ее владелец имущества обязан не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). То есть новый собственник имущества не вправе требовать увеличения размера уплачиваемой арендатором арендной платы до истечения одного года с момента ее установления.

 Собственник требует уплатить за аренду повторно?

Логично предположить, что при смене собственника платить арендную плату Вы должны новому владельцу. Этой же позиции придерживается Высший арбитражный суд РФ. Однако возможна ситуация, что Вы узнали о смене собственника лишь после того, как уплатили арендную плату. Новый владелец может настаивать на повторной оплате аренды. В данном случае, проверите:
– присылал ли новый собственник уведомление о том, что теперь за аренду надо платить именно ему (данное уведомление должно быть представлено Вам в письменной форме). Если такого уведомления не было, то новый собственник не имеет права требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом (п. 3 ст. 382 ГК РФ);
– действительно ли собственник является владельцем данного имущества. В частности, он должен представить доказательства, иначе Вы можете не перечислять ему арендную плату (п. 1 ст. 385 ГК РФ).
При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Оценить недвижимость, провести бизнес-планирование своей собственности и любого другого имущества, вы сможете в компании БК-Аркадия, весь спектр услуг для физических и юридических лиц в независимой оценке.

Блог , , ,

Ваши комментарии

Поделиться